物业服务《还是》【一门】好生(意吗),绑缚的快乐：你真的懂这种快乐吗？

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了 1% 的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个，涉及签约面积约 4200 万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米，同比增长 5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米，同比增长 1.0%，增速同比下滑 2.0 个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025 年，其在管面积为 5.66 亿平方米，较 2024 年同比增加 11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米，与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 "，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的 60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足 5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算，收缴率要达到 80%～85% 才能保证项目的利润。"

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。"

万物云董事长朱保全此前也谈及，" 十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。"

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025 年，58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%，但平均净利率却逆势回升至 4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的 " 增长计划 "，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者，其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。"

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注 AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型；有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。"

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

真正让人着迷的，往往不是绳子本身，而是“控制”与“交付控制”的过程：有人在掌控中获得确定感，有人在被照料、被限制的状态里暂时卸下压力，感到轻盈。

绑缚的快乐到底来自哪里：身体、心理与关系三条线

从身体层面看，束缚会改变触觉与注意力的分配：皮肤受压、绳结摩擦、姿势固定，会让感受更集中、更容易被放大；同时因为活动受限，呼吸、心跳、肌肉紧张的变化也更容易被觉察，像是被迫把注意力收回到身体里。

心理层面往往更关键。对不少人来说，日常要做决定、要负责、要维持体面，长期处在紧绷状态；而“被绑缚”的设定，让选择权短暂交出去，反而能换来一种可依靠的放松。相对地，“绑缚者”在照看、安排、掌控节奏的过程中，也可能获得强烈的投入与满足——不是“占有”，而是“被信任”。

关系层面则决定体验的上限。绑缚需要持续沟通，也需要读懂对方：力度是否合适、位置是否压迫、呼吸是否变化、情绪是否波动，这些都在提醒你——这是一件“两个人一起完成的事”。当配合顺畅时，快乐常常会带着亲密感和被理解的踏实。

常见场景与差异：情趣、艺术与权力互动不要混为一谈

现实中，“绑缚”常见大致有三类语境，混在一起最容易产生误会：

语境	主要目的	关键关注点
情趣亲密	促进感官与情绪体验	同意、舒适、随时可停
绳艺/摄影表达	视觉造型与姿态美感	循环检查血液循环、时间控制
权力互动（角色扮演）	控制/臣服的心理满足	规则边界、语言与仪式感

差异不在“尺度”，而在目标：有人只想体验轻度束缚带来的新鲜感，有人更追求姿态与线条的审美，还有人会在角色与规则中获得情绪释放。把摄影式的复杂捆绑直接搬进亲密互动，或把权力互动理解成“越粗暴越刺激”，都很容易踩到安全和心理边界。

安全与同意：真正的快乐离不开“可控”

很多人的担心主要集中在三类风险：身体伤害、心理不适、关系破裂。它们往往来自同一个问题——把“刺激”放在“可控”之前。

身体上最需要警惕的是麻木、刺痛、发凉、肤色变白或发紫，这些可能提示神经受压或血流受阻；另一个高频问题是关节负担与勒痕。任何需要“硬扛”的安排都不值得。控制时间、频繁询问感受、避免在高风险部位长时间施压，是基本常识。也不要迷信“经验”，因为每个人的血管走向、神经敏感度和恐惧点都不一样。

同意也不仅仅是“开始前说可以”。它包括过程中的持续确认，以及任何时刻都能停。把“说停”当成扫兴，是绑缚体验里最常见、也最伤人的误区。很多人能真正放松，恰恰是因为确信：我随时可以退出，而且不会被嘲笑或惩罚。

心理层面上，有些人会在受限状态下突然恐慌、想哭、反感触碰，甚至事后感到空虚或烦躁。这不一定说明“不适合”，也可能是触发了某种压力记忆或失控感。更重要的是事后能否被安抚、被倾听，并把下一次的边界讲清楚。

处理方式：沟通、节奏与事后照料决定体验质量

想把“绑缚的快乐”从想象变成舒服的现实，最有效的往往不是追求复杂技巧，而是把沟通做细。开始前至少说清楚三件事：今天想要的氛围（更温柔还是更强势）、不能碰的部位或词语、以及停止信号（口头或动作）。过程中节奏宁可慢一点：固定一个点，观察反应，再继续，而不是一口气把人推到承受极限。

同样重要的是“事后照料”。被束缚者可能会疲惫、情绪波动、皮肤敏感；绑缚者也可能因为高度专注后的松弛而感到失落。喝水、保暖、轻柔拥抱、复盘哪里舒服哪里不舒服，往往比“结束那一刻”的刺激更能决定下一次还想不想继续。

容易踩的坑：把绑缚当成证明、控制或取悦

第一种坑，是把绑缚当成“我很开放/我很厉害”的证明，于是忽略身体信号，甚至把疼痛当成勋章。快乐从来不是比拼耐受。

第二种坑，是用绑缚替代情感沟通：以为捆住对方就能捆住关系，或者借“情趣”掩饰控制欲。好的绑缚应该让人更安心，而不是更害怕。

第三种坑，是为了取悦对方而勉强自己。真正的自愿不需要硬撑，也不需要用沉默换和平。你可以对某些姿势说不，对某些词说不，对某个当天状态说不——这些“说不”，反而会让信任更稳。

“绑缚的快乐”并不神秘，它的核心是一种可控的失控：在清晰边界里，把紧绷交出去，把信任交出来。把安全与沟通放在第一位，这种快乐才更可能是放松、亲密，甚至带点治愈，而不是事后后悔的刺激。

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更新内容

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二、新增视频弹幕功能

三、增加文本搜索功能（查找关键对话）

四、新增章节挑战评分系统

五、增强数据加密，保障用户隐私

六、修复通知重复提示问题